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房地產的投資，90%都是透過銀行貸款，隻要是華人區域，幾乎都是如此，所以銀行貸款的額度及利率，也是決定未來投資人進場的重要因素。房屋貸款 鑑價

首次覆蓋給予“審慎推薦A”投資評級。

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備註:每平方米*33=坪，美金:台幣大約32:1轉換台灣面積，每平多少錢，33*32=1056每平方米2,500美元*1056=NT264萬/坪因為東南亞面積都沒有計算公設/攤面積(約30%)房貸試算公式 excel所以單價還要再*70%，等於NT16萬多/坪除了，單位跟面積要了解清楚，另外交屋包含什麼，是精裝修(木作裝潢跟設備齊全)，簡裝修(浴室/廚房流理台/基本的地磚跟天花闆，油漆等)還是毛坯房(隔間跟預留管路)。房貸 月繳

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3)第二代網上巡查系統的建設已陸續開始。

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還有，東南亞的房地產，買方幾乎是不收仲介費，但是交易需要稅金。

畢竟一樣是首都，房價成本(包含公設計算)每坪20萬跟100萬的差別(這個就是房價vs所得比例)，未來58年以後，哪個房屋貸款試算excel城市容易漲，容易跌，不需要複雜的數學公式，可想而知。房貸利率 30年

反觀東協市場，未來薪資提高是時間問題，人口成長是確定的，國際銀行的資金會陸續進來，是正在進行的，土地成本拉高跟房價相對成長都是正在發生的事情，真心的告訴投資人，千萬不要被亂引導及承諾(包租幾%，要憑什麼)，千萬不可求短線(憑什麼可以短線獲利呢黑白講)理性的評估，客觀的報告如此做，投資等收益56%租金報酬，等810年成長一倍(包含公設比例，房價40萬/坪)，是自然的。

換個角度，如果以台北市來評估，人口約250萬人口，但是20102015年平均每年有2萬間供給量，這幾年的新成屋應該超過1215萬套(還不包括20002010年的舊成屋空屋率)，以每個房貸 優惠人購買一套計算，大概是台北市人口的5%，其他城市至少都10%以上，說真的5%跟10%代表的是這個城市100個就有5個/10個能買的起房子，容易嗎其實非常不簡單，因為台北市的薪資要提高不容易，房價要降低也不容易。

其實2020年的56萬套，以一個人購買一套計算，不過是金邊當地人口的23%而已(5萬/200萬=25%)，要去化跟接受公寓大樓，不是一件難事，另外，金邊在2010年之前幾乎是沒有公寓大樓的，也就是沒有之前大樓空房的包袱。

但是，還有幾點關鍵，也是獲利重要因素:1仲介公司或是業務，當地是否有屬於自己的公司(否則以後誰幫你服務，如果業務說公司以後會成立，那就以後再買，因為承諾的太多了，真正有做的太少了)2確定投資案件有物業管理(否則，以後誰來幫我們管理，更何況很多強調酒店式管理，落後城市的素質要短時間提升是不容易的)3投資的物件，請務必確定其地點，產品，規劃，裝潢的單價(東南亞都是算室內面積)是否有競爭力4最好公司及業務本身自己是否有投資，尤其是公司，否則那麼好，為何公司自己不進場呢5業務可以不斷的提供資訊，好壞都要，不可以隻一面說好的，很容易誤導，因為資訊對投資是很重要的。房貸 銀行對保

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看到這個數據，也許很多人會嚇一跳說，這麼多的房間，以後要租給誰，又要賣給誰呢其實，會嚇到是正常的，畢竟過去2012年之前，金邊才剛開放，沒有建築物，突然暴增，這樣子的感覺是正常的，就好像一鍋子水，平常維持2030度，突然一下子增溫到50度，當然會有所感覺的燙，但是冷靜思考跟評估，比起先進城市的8090度，甚至百度，哪個城市比較有機會再加熱(進步)呢金邊的人口大約180萬，加上外來人口，估計應該有200萬人，薪資低是消費力弱的主因，但是金邊平均每年30%的調漲薪資，五年之後金邊平均月薪資到一千多美元是有可能的(指10%的比較高收入的消費族群)。

另外，房貸的銀行利率跟額度是很大的問題，目前柬埔寨房貸利率約8%12%，貸款年限約815年，現在越來越多間銀行進來，表示國際的資金會越來越多，如果58年以後，房貸利率如果到35%，貸款成數70%80%，年限可以到20年，甚至30年，這樣子負擔及投入成本低很多，再加上當地消費力的增加，當地有能力的人要購買。

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